Kiinteistösektorin alamäki jatkuu Kiinassa

Kiinan tilastoviraston mukaan tammi-maaliskuussa rakennusaloitukset supistuivat pinta-alalla mitattuna 30 % vuotta aiemmasta, rakenteilla oleva pinta-ala 10 %, rakennusinvestointien arvo 10 %, myytyjen asuntojen pinta-ala 20 % ja myytyjen asuntojen arvo lähes 30 %. Tilastoviraston mukaan asuntohintojen lasku on jatkunut edelleen kuluvana vuonna, joskin asuntojen hintakehityksestä annetut tiedot ovat arveluttavia. Monet epäviralliset lähteet kertovat kymmenien prosenttien hintojen laskusta, mutta tilastoviraston mukaan uusien asuntojen hinnat olisivat laskeneet koko maassa keskimäärin vain 5 % ja käytettyjen asuntojen 10 % syksyn 2021 huipustaan. Suurimmat kaupungit ovat paremmassa tilanteessa kuin pienet ja keskisuuret kaupungit, joista monet kärsivät muuttotappiosta.

Kiinteistösektorin syöksy alkoi jo vuonna 2021, kun viranomaiset pyrkivät tervehdyttämään ylikuumentuneen sektorin asettamalla rakentajilla tiukkoja velkasääntöjä nk. kolme punaista viivaa (BOFIT Viikkokatsaus 6/2021). Viime vuoden aikana Kiina pyrki päättämään kiinteistösektorin syöksyn keventävällä rakentajien sääntelyä, tarjoamalla sektorille kohdennettuja lainoja, lisäämällä tuettujen asuntojen rakentamista ja nk. kaupunkikylien kunnostusta ja kasvattamalla valtionrakentajien roolia sektorilla (BOFIT Viikkokatsaus 6/2023). Useat kaupungit ovat ilmoittaneet omista toimistaan esimerkiksi asuntokaupankäynnin helpottamiseksi ja paikallisten rakentajien tukemiseksi. Kuluvana vuonna esiteltiin ”valkoiset hankelistat”. Paikallishallintojen listalle valikoimille käynnissä oleville rakennushankkeille on helpompi saada pankista lainaa. Lukuisat toimet ovat auttaneet sektoria, mutta ne eivät ole olleet riittäviä romahduksen pysäyttämiseksi.

Velkasäännöt ja sitä seurannut asuntomarkkinoiden romahdus on ajanut kymmenet rakentajat vaikeuksiin. Ainakin kolmisenkymmentä rakentajaa ei ole pystynyt hoitamaan velkavelvoitteitaan, ja monilla on käynnissä erilaisia velkajärjestelyjä. Viime viikolla Chongqingin välituomioistuin määräsi yhden suuren rakentajan Jinken saneerattavaksi. Tapaus oli ensimmäinen kotimaan tuomioistuimessa tehty saneerauspäätös. Aiemmin Hongkongin tuomioistuin on määrännyt joitakin kiinalaisyhtiöitä kuten Evergranden likvidoitavaksi, mutta ei ole vielä selvää, miten tämä käytännössä tulee tarkoittamaan, kun rakentajien varat ovat pääasiassa Manner-Kiinassa. Sektorin ongelmat ovat ainakin toistaiseksi näkyneet pankkisektorilla vain vähän. Kiinteistösektoriin liittyvien hoitamattomien saamisten määrät ovat hieman kasvaneet, mutta kokonaisuudessaan hoitamattomien saamisten suhde lainakantaan on pienentynyt. Pankkien lainasalkkujen todellinen laatu on kuitenkin arvoitus, sillä Kiinassa on tavallista, että hoitamattomienkin lainojen maksuun annetaan uutta lainaa.

Kiinteistösektorin supistuminen voi jatkua vielä pitkäänkin. IMF:ssä tehtyjen laskelmien mukaan voi olla, että sektori palaa kasvuun vasta vuonna 2028. Asuntojen kysyntää vähentää pienenevä väestö, hidastunut kaupungistumisvauhti ja se, että jo 2/3 kiinalaisesta asuu uudehkossa 2000-luvulla rakennetussa asunnossa. Kotitalouksien koon keskimääräinen pieneneminen on ainoita kysyntää lisäävistä trendeistä. Tarjontapuolella puolestaan tarvetta vähentävät myymättömien asuntojen kanta, rakenteilla olevien jo myytyjen asuntojen suuri määri sekä sijoitusasuntojen odotettu pienenevä määrä. Alueelliset erot ovat kuitenkin merkittäviä. IMF:n laskujen mukaan Pekingissä ja Shanghaissa on jatkossakin tarve rakentaa lähes samaan malliin kuin vuosina 2019–2021, mutta jollakin aluilla kuten Koillis-Kiinan Jilinissä ja Liaoningissä sekä Pekingin satamakaupungissa Tianjinissä ei ole tarvetta aloittaa juurilainkaan uusia asuinrakennushankkeita seuraavan kymmenen vuoden aikana.

Kiinteistösektorin ja siihen liittyvien toimintojen osuus BKT:stä on pienentynyt jo arviolta 16 prosenttiin

Lähteet: Kiinan tilastovirasto, CEIC, Rogoff & Yang 2021 ja BOFITin laskelmat.