Kiinalaisrakennuttaja Evergranden ongelmat jatkuvat kiinteistökaupan hiipuessa

Heinäkuussa kiinteistöjä myytiin pinta-alalla mitaten 9 % vuotta aiempaa vähemmän. Kahden vuoden keskimääräinen myynnin vuosikasvu painui nollaan. Myös juaneissa mitaten asuntokauppa jäi viime vuoden vastaavasta ajasta, vaikka kasvoi yhä kahden vuoden keskiarvolla mitaten. Asuntokaupankin vuosikasvulukuja heiluttaa alkuvuoden 2020 myynnin tyrehtyminen ja vastaavasti nopea kasvu tämän vuoden alkupuoliskolla.

Asuntohintojen kehityksestä Kiinassa on vain huonosti tietoja saatavilla. Kiinteistöportaali SouFunin julkaisemien tilastojen mukaan hintakehitys on ollut hyvinkin tasaista ja hinnat ovat keskimäärin nousseet maltillisesti Kiinan isoimmissa kaupungeissa (noin 4 % vuodentakaisesta). Heinäkuussa hinnat olivat keskimäärin 6 % vuoden 2019 loppua korkeammalla.

Viranomaiset ovat yrittäneet saada hyvin velkaisen kiinteistösektorin riskejä kuriin kiristämällä sääntelyä ja rahoituksen saatavuutta (ks. BOFIT Viikkokatsaus 6/2021). Viime kuukausina viranomaiset ovat puuttuneet mm. pankkien luvattomaan lainanantoon kiinteistösektorille ja tiukentaneet rakennuttajien raportointivelvollisuutta yritystodistusten liikkeeseenlaskulla hankitulle rahoitukselle. Rahoituksen saatavuuden kiristyttyä rakennuttajat ovat olleet enemmän myyntitulojen varassa. Tämä on johtanut myös uusien rakennusaloitusten laskuun. Heinäkuussa uutta rakennuspinta-alaa alettiin rakentaa viidenneksen vähemmän kuin viime vuoden vastaan aikaan. Myyntiä odottavien kiinteistöjen määrä on jatkanut laskuaan noustuaan hieman viime vuoden alussa, ja on selvästi pienempi kuin vuoden 2016 huipussa.

Erityisesti ongelmissa on ollut kiinteistösektorin ulkopuolellekin toimintojaan laajentanut Evergrande. Yrityksen ongelmat lisääntyivät heinäkuussa, kun oikeus määräsi sen varoja väliaikaisesti jäädytettäväksi maksamattomien laskujen vuoksi. Tämän lisäksi jotkin pankit lopettivat myöntämästä asuntolainoja yhtiön valmistumassa olevin asuntoihin.  Luottoluokitusyhtiö S&P laski Evergranden luottoluokitusta kahteen otteeseen kaksi pykälää tasolle CCC heinä-elokuussa. Myös Fitch ja Moody’s ovat alentaneet yrityksen luottoluokitusta. Yhtiö kertoi, että se on vähentänyt velkansa määrää 570 mrd. juaniin (88 mrd. USD) vuodentakaisesta 836 mrd. juanista. Silti S&P:n arvion mukaan yhtiöllä on maksettavana yli 240 mrd. juanin arvosta laskuja seuraavan vuoden kuluessa, josta 100 mrd. juania erääntyy vuoden loppuun mennessä. Hongkongiin listatun yhtiön osakekurssi on laskenut lähes 40 % viimeisen kuukauden aikana ja yli 70 % vuoden alkuun verrattuna.

Viime viikolla Kiinan keskuspankki ja pankkivalvontaviranomainen ottivat Evergranden puhutteluun ja kehottivat sitä hoitamaan velkariskinsä ja tukemaan rahoitusmarkkinoiden sekä kiinteistösektorin vakaata kehitystä. Yhtiön kertoi tekevänsä kaikkensa saadakseen velkaongelmansa kuriin. Sen pyrkimyksenä on kerätä varoja mm. sähköautojen tuotantoyksikön, kiinteistöhallintobisneksen ja Hongkongin pääkonttorirakennuksen myynneillä.

Myytyjen kiinteistöjen määrän ja arvon kasvu on hidastunut ja uudet rakennusaloitukset kääntyneet laskuun

Lähteet: Kiinan tilastovirasto, CEIC ja BOFIT.